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    「炒股交易软件」上半年,中梁净利润增长126

    昆明配资网2020-03-05炒股配资人已围观

    简介在“房住不炒”的政策总基调下,房地产企业在2019年仍然面临较大的生存压力。不同梯队的房企,销售增速均有所放缓。观点指数的数据显示,2019年上半年,TOP3、TOP5以及TOP20的同比增

      在“房住不炒”的政策总基调下,房地产企业在2019年仍然面临较大的生存压力。不同梯队的房企,销售增速均有所放缓。观点指数的数据显示,2019年上半年,TOP3、TOP5以及TOP20的同比增速分别为-2.93%、12.24%和14.77%。部分标杆房企的净利润等核心指标也出现大幅下滑。

      然而,中梁依然保持着稳健发展的态势,还逆势迎来了发展的“丰收期”。

      8月22日,中梁控股在完成挂牌上市一个多月后,交出了首份年中成绩单。数据显示,2019年上半年,公司全口径销售金额达到636.73亿元,较去年同期增长26.8%。结算方面,报告期内实现营业收入205.57亿元,同比增长111.2%;实现净利润18.99亿元,同比增长近126.88%,其中归母净利润12.32亿元,同比增长88.4%;总资产达到1976.91亿元,同比增长17.6%。

      中梁控股近三年核心指标(单位:亿元)

      前几年,中梁迅猛发展,业内外还有一些质疑的声音。如今,事实已经证明,中梁不仅能够穿越周期的低谷期,而且发展依然十分稳健,增收又增利。中梁到底是怎么做到的?明源君来一一剖析。

      01

      踏准轮动周期,科学布局城市

      百里挑一,获取高性价比土储

      今天的土储就是明天的规模,想要高速成长,必须要有充沛的土地储备。对房企而言,拿地能力是决定其土地储备与成本控制的核心竞争力,因此,在拿地策略上的布局显得尤为重要。

      中梁控股的成功,离不开其坚持深耕拓展双管齐下,坚持全覆盖及全结构布局的发展方针。

      一、全国布局,根据不同周期制定投资拿地策略,有效控制风险

      中小房企为什么觉得难?因为布局的城市有限,往往一荣俱荣一损俱损。大型房企由于全国布局,拥有足够的纵深和腾挪空间,不仅可以吃到城市轮动的红利,而且还能很好地平滑风险。

      然而,全国布局不是到处买买买就行,布局还要合理。这两年一些全国布局的千亿房企照样出了问题,就是因为布局不合理,又拿了很多高价地。

      今年上半年,中梁新进入18个城市,累计进驻23个省份共139个城市。现有土储约50%位于长三角,28%位于中西部,15%位于海峡西岸;权益土储按能级分布:二线城市占18.2%,三线城市64.1%,四线城市17.7%,城市布局比较合理。

      同时,中梁根据不同的周期制定投资拿地策略:上行市场领先轮动,下行市场则找结构性机会。众所周知,中梁的崛起,很重要的一点在于抓住了三四线城市去库存和棚改的红利。可是,到了2018年下半年,很多三四线城市开始疲软。而中梁对此早有准备,早在2017年底即开始积极拓展二线市场。

      今年上半年,中梁新增项目的布局,更是非常明显地体现出其在城市布局上的轮动。公告显示,今年上半年,中梁新进入的18个城市,大部分是二线和强三线城市,收购的70个新项目,二线城市占40%,三线城市占51%,四线仅占9%!

      对城市周期的精准预判和提前布局,使得其能够拿到相对便宜的地,吃到城市轮动的红利。

      二、超700人的投拓团队,层层筛选、优中选优,真正百里挑一

      就明源君与众多百强房企的交流来看,不少房企反映,今年上半年地价太高、土地难拿,有些房企甚至干脆直接放弃拿地。

      而中梁不仅拿了320亿元的地(权益地价251.5亿元),而且还很便宜。数据显示,今年上半年,中梁新增土储规划总建筑面积约为810万平方米,平均成本3900元/平方米。看起来比总土储3400元/平方米的均价略贵。可是,如果考虑到其总土储中仅有18.2%位于二线城市,而今年上半年新增土储有40%位于二线城市,这个价格可谓很便宜!

      而且,为了保证周转速度,中梁拿的地块通常较小,这使得其拿地的数量(块数)比同规模房企要多。2016年,中梁以平均每周一块地的速度,拿下近70块地;2017年,则平均以每三天拿一块地的速度,拿下百余块地;而今年,半年时间,就拿下了70个项目。拿的地块多,又要便宜,中梁是怎么做到的?

      事实上,按照中梁的说法,公司在上半年的签约买地和合同销售比例其实并不太高,47%左右,所以上半年买地还是比较谨慎的,而且主要透过招拍挂公开市场获取。因为谨慎,所以更加需要精挑细选,优中选优。

      对拿地,中梁有一套14、15年就做出来的标准模板,并且不断更新(这也是其能够在16和17年快速复制的重要原因)。今年上半年,中梁跟踪了1万多宗地块,初判通过的3000多块,可研通过的1000多块,报名参加拍卖的只有500多块,最终拿下的仅70块,占比不到1%,是名副其实的百里挑一!

      即便有标准模板,这种投拓的强度也是十分惊人的,因此,截至2019年3月底,中梁的投拓团队就超过700人。人多,花销自然就大。但中梁认为,还可以再加点,因为这些人一年也就多花几个亿,但只要能多拿到三五块合适的地,带来的利润就可以覆盖!

      根据中梁的总结,其主要透过四个对冲来分散买地的风险:一是中梁在每年不同的时间点都会买地以平滑时间的集中度;二是从二、三、四线城市不断按照政策和经济的轮动来挑选中梁的城市能级;三是中梁在区域里面有很强的分散性;四是除了单纯的住宅,中梁也采用综合商业和产业的模式,来获取住宅类的土地,丰富购地的手段。除了传统的公开招拍挂土地以外,中梁也会辅之以私人收购等手段来增加其拿地的能力。中梁认为,在投资的时候周期十分重要,需要定期复盘城市的布局,这样才能确保中梁对市场和政策变化的感知,及时调整。

      02

      财务状况持续改善,获评级机构认可

      登陆资本市场,融资成本将继续下降

      去年以来,融资难一直困扰着各房企。今年,监管层更是将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等,导致部分知名房企的发债利率也飙到了十几个点,财务状况迅速恶化。

      然而,在这样的大背景下,中梁依旧保持着稳健的财务状况。

      截至6月末,中梁控股净负债率由年初的58.1%降至43.5%,持续保持行业低位;持有银行结余及现金247.21亿元,较年初有所增加,短期负债为144.67亿,现金短债比达到1.71。

      事实上,中梁过去三年一直采取平衡增长与稳健的财务政策,强调高现金回笼及回报率,有效利用现有资金,对于项目的现金流、控制成本也都有很严谨的监控。

      2018年底,公司有息短期负债270亿元,同期现金结余为230亿元,现金基本上覆盖短期负债;净负债率则从2017年的339.5%降至2018年的58.1%,经营活动现金流净额转负为正。

      包括银行借款、信托贷款、资产管理等外部融资渠道也依然通畅,现金和资金链都相当的安全。

      中梁稳步提升的财务状况也获得了权威机构的的认可,上市不到一个月,便获得标普、惠誉和穆迪三大国际信用评级机构给予B+评级,展望稳定,该评级为去年以来上市内房股的最高评级。其中,标普、穆迪均对中梁的资金流动性表示肯定。标普表示,中梁在长三角地区拥有强劲的销售增长、回款能力及良好的流动性,在未来的12个月内,其合约销售额及收入将继续增长,在改善其融资渠道和成本的同时保持稳定的杠杆。

      正因为如此,虽然今年上半年,中梁融资成本同比增加约74.3%至2.51亿元,但是加权平均融资成本与去年持平,在当前恶劣的融资环境下,这实属不易。

      而且,半年报中的融资结构和成本反映的是中梁上市之前的情况。7月16日,中梁登陆港股,打开了资本市场的大门,不仅有助于开拓新的融资渠道,而且成本也会在现有基础上大幅下滑。因为中梁有待改善的部分是结构而不是总量。诸多机构认为,大概明年年底之前就会有不错的改善。如此一来,中梁控股未来的利润还有进一步优化的空间。

      03

      多举措提升运营效率

      现金回款率高达90%

      随着“降杠杆”和融资渠道收紧,2018年以来,众多房企陆续赴港上市,以获取资金来度过“至暗时刻”。

      在这样的大环境下,各大房企纷纷通过强化合同销售及回款、拓展多元融资渠道等方式增强短期偿债能力。

      这方面,中梁的表现也十分亮眼。据介绍,今年上半年,中梁没有做特别的融资,IPO融资的钱是7月才到账的,买地的资金主要来源于内生的销售资金回笼。今年上半年,中梁的现金回款率高达90%,可谓十分优秀!这与中梁的运营策略紧密相关!

      想要提高运营效率,同时兼顾高速成长与质量的稳健发展,需要在组织架构、人才管理制度、产品设计、运营模式等多个维度全面着手优化。中梁正是这么干的。

      第一,不断完善阿米巴生态的管理模式,整合组织,以及优化结构。

      中梁控股在组织架构与管理模式方面采用“阿米巴生态经营体系”,将大的业务集团分成若干个小的业务组织,每个单位组织独立核算,全体员工共同参与经营,享有足够的自主权。在这样的模式下,中梁形成了控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构,总部充分向区域授权,各个区域作为经营主体自主经营。精简化的区域集团使得组织扁平化,能够因城施策,部门独立核算,同时用具体的数字、报表和业绩反馈让高层快速感知市场温度,从而帮助其不断突破发展瓶颈。

      报告期内,中梁透过引入第三方咨询机构,进一步提升及深化了各组织层工作领域;全面优化权责体系,适度的下放权力,增加运营的灵活性。

      优化之后的阿米巴生态经营模式,已经将“1335”密码升级至2.0版,即是实现1个成功方程式,突破信任、温差、规模3大发展瓶颈,构建生态竞争、经营核算、经营哲学3大闭环系统,打造组织、人才、公开、核算、机制5大支撑体系。为未来中梁控股的持续稳健发展构建了机制支撑。

      这不仅极大地增强了组织的执行力,而且,标准化的业务模式也使得中梁的管理费用得以降低,从而腾挪了利润空间。

      第二,开展集团的新栋梁计划等人才计划,强化集团核心员工的管理与培养。

      柯林斯在《从优秀到卓越》一书中指出,要想让企业从优秀走向卓越,要遵循先人后事的原则,因为如果你有合适的人在车上,那么如何激励和管理他们就不再是问题,也更容易适应变幻莫测的世界;如果车上坐着的是不合适的人,不论你是否找到正确的方向都没用,光有远见卓识,而没有了不起的人,等于零!限制公司发展的最终力量,取决于你得到合适人才的多少。

      在中梁,《从优秀到卓越》是高管们的必读书,同时,中梁也在坚定地践行书中的理念……

      中梁内部有一套完善的人力资源战略密码“1234”,旨在为企业打造一个优秀的人力资源体系、一大批高素质经营人才,夯实企业的组织能力基础。

      2017年12月29日,准备了两年的中梁学院成立了。去年,中梁学院针对区域董事长、事业部总经理开设了投资、营销、运营、融资、财务、人力、法务等12个培养项目,对他们进行系统培训。

      同时,整个集团所有知识经验的积累、模式模板,也由中梁学院来牵头整合起来,以便于知识共享。

      对新栋梁的培养同样给力。中梁每年的校招生数量都以翻倍的速度增长,并有系统培训和清晰的晋升路径。完整的、成梯队的高素质经营人才,为中梁的发展提供了核心动力。

      第三,超700人做产品设计及研发,不断提升产品质量和客户体验。

      中梁采用的是高周转的业务模式,以中小体量、低总价的项目为主。去年地价在5个亿以下的项目占了76%,建面在12万平方米以下的项目占了60%以上。项目以短、平、快,快周转为主,一般目标是在7个月以内可以达到开盘,在一年之内就实现正现金流,以及达到再投资的目的。

      今年以来,中梁坚持聚焦品质,打造高品质产品和服务,根据客户需求,不断升级产品和服务品质。在“香”、“御”、“国”三个标准化产品体系的基础上,进一步将每一产品系列细分为两条或三条独立的产品线。同时,就批量精品房开发四条标准化产品线,满足客户对空间、功能及装修的多元需求,持续丰富产品组合。

      目前,中梁已建立超过70套标准化产品设计模型的产品数据库,覆盖楼面规划、建筑立面、示范区、装修样板房、园林绿化等方面,适用于各类城市,并紧跟时代发展和人居趋势,不断更新和迭代。

      不断提升的产品力以及绿色建筑概念,赢得了客户认可,而且中梁还荣获“2018年度绿色开发竞争力30强企业”,此外中梁壹号院荣获“CIHAF2018年度十大绿色项目”。

      跟投拓团队一样,中梁的产品设计及研发团队也很庞大,超过700人。

      小结

      中梁早在其IPO时,招股书中就有提及,称公司拟对截至2019年底股东应占合并利润的40%进行派息。中梁中报公告派息13.8分/股,兑现了上市时的承诺。“高增长、低负债、高派息”,初入资本市场的中梁“现金奶牛”的雏形已经出现。

      然而,中梁并不盲目乐观和激进。业绩会上,中梁的高管表示,现在很明显,中国房地产处于调整阶段,中梁也不会太过进取,只是对标其他20强房企,希望保持在平均水平以上增长。

      除此之外,中梁也在积极培育新的增长点,探索进入商业物业的模式,开始尝试储备相关人才与班底,为公司更加长远的发展奠定坚实的基础和经验。

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